ประเด็นร้อนแรงสำหรับอสังหาริมทรัพย์ กับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตอนที่ 2
วรินทร สะรุโณ
อชิรญาณ์ สุทธิสุนทรินทร์
บริษัท สำนักกฎหมายธรรมนิติ จำกัด
ตอนที่ 2 การคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
จากตอนที่แล้ว ที่ได้กล่าวถึงหลักเกณฑ์ในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไว้นั้น ในตอนนี้จะเป็นการนำหลักเกณฑ์ตามกฎหมายดังกล่าวที่อาจจะอ่านแล้วเข้าใจยาก มาลองคำนวณเพื่อเป็นตัวอย่างให้เข้าใจง่ายขึ้น และเพื่อให้ผู้อ่านได้ลองปฏิบัติตามเพื่อหามูลค่าภาษีที่ต้องชำระ ซึ่งมีรายละเอียด ดังนี้
ตามที่พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 กำหนดให้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษี ดังนั้น ในการคำนวณมูลค่าของทรัพย์สินที่ต้องเสียภาษีจึงต้องคำนวณจากทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยการนำมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ฐานภาษี) คูณด้วยอัตราภาษี (ตามการใช้ประโยชน์) ดังนี้
1. การคำนวณมูลค่าที่ดิน (ฐานภาษี)
ให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ของที่ดินต่อตารางวา คูณด้วยพื้นที่ดินทั้งแปลง จะได้เป็นมูลค่าของที่ดินทั้งแปลง ทั้งนี้ หากที่ดินหลายแปลงเป็นของเจ้าของคนเดียวกันและอยู่ติดกัน ให้รวมมูลค่าที่ดินแต่ละแปลงที่ติดกันเสมือนเป็นแปลงเดียวกัน เช่น
นาย ก. มีที่ดิน 1 แปลง เนื้อที่ดิน 1 ไร่ (400 ตารางวา) ราคาประเมินตารางวาละ 5,000 บาท คำนวณมูลค่าของที่ดิน (ฐานภาษี) ได้ดังนี้
- มูลค่าที่ดิน (ฐานภาษี) = 400 x 5,000 = 2,000,000 บาท
ดังนั้น ที่ดินดังกล่าวจึงมีมูลค่า (ฐานภาษี) ที่จะนำไปคูณด้วยอัตราภาษี (ตามการใช้ประโยชน์) จำนวน 2,000,000 บาท
2. การคำนวณมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง (ฐานภาษี)
ให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ของสิ่งปลูกสร้างต่อตารางเมตร คูณด้วยพื้นที่ใช้สอย หักด้วยค่าเสื่อมราคา จะได้เป็นมูลค่าของสิ่งปลูกสร้าง เช่น
นาย ก. มีบ้านไม้ 1 หลัง พื้นที่ 300 ตารางเมตร ปลูกสร้างมาแล้ว 10 ปี ราคาประเมินตารางเมตรละ 10,000 บาท คำนวณมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง (ฐานภาษี) ได้ดังนี้
- พื้นที่ใช้สอย คูณด้วยราคาประเมิน = 300 x 10,000 = 3,000,000
- ปลูกสร้างมาแล้ว 10 ปี หักค่าเสื่อมราคาร้อยละ 40 คิดมูลค่าที่เหลือเพียงร้อยละ 60 = 3,000,000 x 0.6 = 1,800,000 บาท
ดังนั้น สิ่งปลูกสร้างดังกล่าวจึงมีมูลค่า (ฐานภาษี) ที่จะนำไปคูณด้วยอัตราภาษี (ตามการใช้ประโยชน์) จำนวน 1,800,000 บาท
จากการคำนวณมูลค่าของที่ดิน ตามข้อ 1. และสิ่งปลูกสร้าง ตามข้อ 2. ดังกล่าวข้างต้น ปรากฏว่ามีมูลค่าฐานภาษีที่ต้องนำไปรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีจำนวน 2,000,000 + 1,800,000 = 3,800,000 บาท
3. การคำนวณจำนวนภาษีที่ต้องชำระ
การคำนวณภาษี คำนวณโดยนำมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ฐานภาษี) คูณด้วยอัตราภาษี (ตามการใช้ประโยชน์) ดังกล่าวข้างต้น เช่น
กรณีหากปรากฏว่า ส่วนของตัวบ้านได้ตั้งอยู่บนที่ดินตามข้อ 1. โดยมีบริเวณที่ใช้ปลูกบ้านและเป็นที่ดินที่ใช้ต่อเนื่องรวม 400 ตารางวา (ทั้งแปลง) และใช้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวเป็นที่อยู่อาศัยโดยมีชื่อในทะเบียนบ้าน (บ้านหลังหลัก) จะคำนวณภาษีที่ต้องชำระได้ ดังนี้
มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คูณด้วยอัตราภาษี (บ้านหลังหลัก) = 3,800,000 x 0.0003 (ร้อยละ 0.03)
ภาษีที่ต้องชำระ = 1,140 บาท
** แต่อย่างไรก็ตาม เนื่องจากบ้านหลังหลัก ได้รับยกเว้นมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ฐานภาษี) 50 ล้านบาทแรก เมื่อนาย ก. มีมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมไม่เกิน 50 ล้านบาท จึงไม่อยู่ในเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษี
4. การคำนวณมูลค่าที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้างที่มีการใช้ประโยชน์หลายประเภท
กรณีที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้างที่มีการใช้ประโยชน์หลายประเภทนั้น จะต้องคำนวณภาษีตามส่วนของการใช้ประโยชน์แต่ละประเภท ดังนี้
4.1 นาย ก. มีที่ดิน 3 แปลง ซึ่งอยู่ติดกัน ดังนี้
- แปลงที่ 1 เนื้อที่ดิน 1 ไร่ (400 ตารางวา) ราคาประเมินตารางวาละ 5,000 บาท
มูลค่าที่ดิน (ฐานภาษี) = 400 x 5,000 = 2,000,000 บาท - แปลงที่ 2 เนื้อที่ดิน 3 ไร่ (1,200 ตารางวา) ราคาประเมินตารางวาละ 10,000 บาท
มูลค่าที่ดิน (ฐานภาษี) = 1,200 x 10,000 = 12,000,000 บาท - แปลงที่ 3 เนื้อที่ดิน 10 ไร่ (4,000 ตารางวา) ราคาประเมินตารางวาละ 12,000 บาท
มูลค่าที่ดิน (ฐานภาษี) = 4,000 x 12,000 = 48,000,000 บาท
ทั้งนี้ เนื่องจากเข้าลักษณะเป็นที่ดินหลายแปลงของเจ้าของคนเดียวกันและอยู่ติดกัน จึงต้องรวมมูลค่าที่ดินแต่ละแปลงที่ติดกันเสมือนเป็นแปลงเดียวกัน
ดังนั้น ที่ดิน 3 แปลงดังกล่าวจึงมีมูลค่า (ฐานภาษี) ที่จะนำไปคูณด้วยอัตราภาษี (ตามการใช้ประโยชน์) จำนวน 2,000,000 + 12,000,000 + 48,000,000 = 62,000,000 บาท
4.2 นาย ก. มีบ้านไม้ 1 หลัง ตั้งอยู่บนที่ดินแปลง ที่ 1 ตามข้อ 2. ซึ่งมีมูลค่า (ฐานภาษี) จำนวน 1,800,000 บาท
4.3 นาย ก. ใช้ที่ดินแปลงที่ 2 ทั้งจำนวน 3 ไร่ และแปลงที่ 3 อีกจำนวน 2 ไร่ เพื่อประกอบเกษตรกรรม โดยขุดสระน้ำเลี้ยงปลา ปลูกพืชสวน และทำปศุสัตว์
4.4 นาย ก. ใช้ที่ดินแปลงที่ 3 จำนวน 8 ไร่ เพื่อสร้างอาคารและให้เช่าพื้นที่เพื่อประกอบธุรกิจ โดยอาคารดังกล่าวมีจำนวน 5 ชั้น พื้นที่ใช้สอยชั้นละ 1,000 ตารางเมตร ราคาประเมินตารางเมตรละ 1,500 บาท และก่อสร้างมาแล้ว 15 ปี
จากข้อเท็จจริงเมื่อปรากฏว่าที่ดินซึ่งติดต่อกันเป็นแปลงเดียวนั้น ได้มีการใช้ประโยชน์หลายประเภท ในการคำนวณภาษีจึงต้องแยกส่วนของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามการใช้ประโยชน์ เพื่อให้ได้มูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ฐานภาษี) แต่ละส่วนตามการใช้ประโยชน์ แล้วคูณด้วยอัตราภาษี (ตามการใช้ประโยชน์) ดังนี้
1. คำนวณมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ฐานภาษี)
1.1 ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เพื่อที่อยู่อาศัย
- แปลงที่ 1 (ทั้งแปลง) มูลค่าที่ดิน (ฐานภาษี) = 400 x 5,000 = 2,000,000 บาท
- บ้านไม้ 1 หลัง มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง (ฐานภาษี) = 3,000,000 x 0.6 = 1,800,000 บาท
ดังนั้น มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ฐานภาษี) สำหรับใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัยจึงมีจำนวน 2,000,000 + 1,800,000 = 3,800,000 บาท
1.2 ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประกอบเกษตรกรรม
- แปลงที่ 2 (ทั้งแปลง) มูลค่าที่ดิน (ฐานภาษี) = 1,200 x 10,000 = 12,000,000 บาท
- แปลงที่ 3 เนื้อที่ดิน 2 ไร่ (800 ตารางวา) ราคาประเมินตารางวาละ 12,000 บาท
มูลค่าที่ดิน (ฐานภาษี) = 800 x 12,000 = 9,600,000 บาท
ดังนั้น มูลค่าที่ดินสำหรับใช้ประโยชน์ประกอบเกษตรกรรมจึงมีจำนวน 12,000,000 + 9,600,000 = 21,600,000 บาท
1.3 ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์อย่างอื่นๆ
- แปลงที่ 3 เนื้อที่ดิน 8 ไร่ (3,200 ตารางวา) ราคาประเมินตารางวาละ 12,000 บาท
มูลค่าที่ดิน (ฐานภาษี) = 3,200 x 12,000 = 38,400,000 บาท - อาคารให้เช่าพื้นที่เพื่อประกอบธุรกิจ โดยอาคารดังกล่าวมีจำนวน 5 ชั้น พื้นที่ใช้สอยชั้นละ 1,000 ตารางเมตร และก่อสร้างมาแล้ว 15 ปี
พื้นที่ใช้สอย 1,000 x 5 = 5,000 คูณด้วยราคาประเมิน = 5,000 x 15,000 = 75,000,000 - ปลูกสร้างมาแล้ว 15 ปี หักค่าเสื่อมราคาร้อยละ 20 คิดมูลค่าที่เหลือเพียงร้อยละ 80 = 75,000,000 x 0.8 = 60,000,000 บาท
ดังนั้น มูลค่าที่ดินสำหรับใช้ประโยชน์อื่น ๆ จึงมีจำนวน 38,400,000 + 60,000,000= 98,400,000 บาท
2. คำนวณจำนวนภาษีที่ต้องชำระ
2.1 ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เพื่อที่อยู่อาศัย
มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คูณด้วยอัตราภาษี (บ้านหลังหลัก) = 3,800,000 x 0.0003 (ร้อยละ 0.03)
ภาษีที่ต้องชำระ = 1,140 บาท
** แต่อย่างไรก็ตาม เนื่องจากบ้านหลังหลัก ได้รับยกเว้นมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ฐานภาษี) 50 ล้านบาทแรก เมื่อนาย ก. มีมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรวมไม่เกิน 50 ล้านบาท จึงไม่อยู่ในเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษี
2.2 ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประกอบเกษตรกรรม
มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คูณด้วยอัตราภาษี = 21,600,000 x 0.0001 (ร้อยละ 0.01)
ภาษีที่ต้องชำระ = 2,160 บาท
** แต่อย่างไรก็ตาม ใน 3 ปีแรก ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาที่ใช้เพื่อประกอบเกษตรกรรม ได้รับยกเว้นมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ฐานภาษี) ทั้งหมด จึงไม่อยู่ในเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษี
2.3 ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์อย่างอื่นๆ
มูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คูณด้วยอัตราภาษี (อัตราก้าวหน้า)
50,000,000 x 0.003 (ร้อยละ 0.3) = 150,000 บาท
48,400,000 x 0.004 (ร้อยละ 0.4) = 193,600 บาท
ภาษีที่ต้องชำระ = 343,600 บาท
ดังนั้น ที่ดินทั้ง 3 แปลงดังกล่าวจึงต้องเสียภาษีทั้งหมด เป็นเงินจำนวน 343,600 บาท
สำหรับการดำเนินการขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นหลังจากจัดทำและแจ้งบัญชีรายการทรัพย์สินแล้ว ก็จะมีการคำนวณภาษีตามหลักเกณฑ์ดังกล่าว แล้วแจ้งการประเมินภาษีมายังผู้มีหน้าที่เสียภาษี ซึ่งหากได้รับแจ้งการประเมินมาแล้ว ก็ลองนำหลักเกณฑ์การคำนวณดังกล่าวไปลองคำนวณว่าตรงกับหนังสือแจ้งการประเมิน และข้อเท็จจริงทั้งเนื้อที่และลักษณะการใช้ประโยชน์หรือไม่ ซึ่งหากพบว่าไม่เป็นไปตามข้อเท็จจริงและหลักเกณฑ์การคำนวณดังกล่าวข้างต้น อันทำให้เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต้องเสียภาษีไม่ถูกต้อง ก็สามารถดำเนินการยื่นคำร้องเพื่อขอแก้ไขให้ถูกต้องได้ ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้งการประเมิน
ทั้งนี้ สำหรับหลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ทรัพย์สินแต่ละประเภทจะเป็นอย่างไร และจะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษี และหากมีการคัดค้านแล้วมีคำสั่งออกมาแต่ยังไม่เห็นด้วยจะทำอย่างไรนั้น ติดตามได้ในตอนต่อไปครับ/ค่ะ
หากท่านมีคำถามหรือข้อสงสัยเพิ่มเติมใด ๆ เกี่ยวกับกฎหมายภาษีอากร สามารถติดต่อได้ที่
บริษัท สำนักกฎหมายธรรมนิติ จำกัด
2/2 อาคารภักดี ชั้น 2 ถนนวิทยุ แขวงลุมพินี เขตปทุมวัน กรุงเทพมหานคร 10330
โทรศัพท์ติดต่อได้ที่ 0-2680-9725
Email: warinthorns@dlo.co.th
