โกสินทร์ เตชะดิลก
บริษัท สำนักกฎหมายธรรมนิติ จำกัด
เมื่อวันที่ 30 เมษายน 2562 ประเทศไทยได้ออก พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ.2562 โดยให้มีผลใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนด 180 วันนับแต่วันที่กฎหมายประกาศใช้
เหตุผลและวัตถุประสงค์ที่รัฐบาลประกาศใช้กฎหมายนี้ เพราะการเช่าทรัพย์ตามกฎหมายมีลักษณะเป็นสิทธิตามสัญญาที่ใช้บังคับระหว่างคู่สัญญาหรือบุคคลสิทธิ และมีข้อจำกัดบางอย่างในการนำไปใช้ประโยชน์ทางเศรษฐกิจ ทำให้ไม่อาจนำทรัพย์ที่เช่านั้นไปใช้ประโยชน์ได้อย่างคุ้มค่า การประกาศใช้ พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธินี้ ก็เพื่อเอื้อประโยชน์ต่อการนำสิทธิในทรัพย์นั้นๆไปใช้เพื่อก่อให้เกิดประโยชน์ทางเศรษฐกิจเพิ่มขึ้นได้อีกโดยเฉพาะกับชาวต่างชาติและยังสามารถโอนขายหรือแม้แต่กระทั่งตกทอดแก่ทายาทก็ได้ ซึ่งจะเป็นการส่งเสริมการลงทุนในอุตสาหกรรมภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยที่อยู่ในภาวะซบเซา ให้เกิดการตื่นตัวขึ้น
ทรัพย์อิงสิทธิ คือ ทรัพย์สินหรือทรัพยสิทธิที่อิงจากการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นสิทธิที่ติดอยู่กับตัวอสังหาริมทรัพย์เมื่อเกิดขึ้นมาแล้วไม่ว่าจะเปลี่ยนตัวเจ้าของผู้ทรงสิทธิอย่างไร ทรัพย์อิงสิทธิก็ยังคงติดอยู่กับตัวอสังหาริมทรัพย์นั้น จนกว่าจะสิ้นสุดระยะเวลาหรือถูกบอกเลิกทรัพย์อิงสิทธินั้นๆ นอกจากนี้ ผู้ทรงสิทธิในทรัพย์อิงสิทธิยังมีสิทธิเสมือนหนึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ ยกเว้นสิทธิติดตามเอาคืน และสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้อื่นเข้ามาเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย
การก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ จะเกิดขึ้นได้โดยเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมกับแสดงโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้วแต่กรณี โดยต้องกำหนดเวลาของทรัพย์อิงสิทธิด้วยซึ่งจะมีเวลาได้ไม่เกิน 30 ปี และจะก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิเฉพาะบางส่วนในอสังหาริมทรัพย์ตามโฉนดที่ดินหรือบางส่วนตามกรรมสิทธิ์ห้องชุดไม่ได้ หากอสังหาริมทรัพย์ติดจำนองหรือใช้เป็นหลักประกันตามกฎหมายหลักประกันทางธุรกิจ หรือมีสิทธิใดๆที่จดทะเบียนในโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ห้องชุด จะต้องได้รับความยินยอมจากผู้รับจำนอง ผู้รับหลักประกันหรือผู้มีสิทธินั้นก่อน เมื่อก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิขึ้นมาแล้ว จะเอาทรัพย์อิงสิทธิดังกล่าวมาแบ่งแยกออกจากกันไม่ได้ และจะนำไปรวมกับทรัพย์อิงสิทธิอื่นก็ไม่ได้เช่นเดียวกัน อีกทั้งเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะดำเนินการก่อตั้งทรัพยสิทธิใดๆในอสังหาริมทรัพย์ที่ได้จดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิอีกไม่ได้ เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ
ลักษณะสำคัญของทรัพย์อิงสิทธิ คือ ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิสามารถโอนสิทธิในทรัพย์อิงสิทธิให้กับบุคคลภายนอกได้ หรือใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนอง หรือหลักประกันการกู้ยืมเงินได้ และสามารถตกทอดแก่ทายาททางมรดกก็ได้
การสิ้นสุดลงของทรัพย์อิงสิทธิ จะสิ้นสุดลงเมื่อครบกำหนดระยะเวลา 30 ปีหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ หรือเฉพาะผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่สามารถยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิก่อนครบกำหนดเวลาได้ ยกเว้นการยกเลิกนั้นจะกระทบถึงสิทธิของบุคคลภายนอกผู้ทำการโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว และเมื่อทรัพย์อิงสิทธิระงับลง ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิต้องส่งมอบอสังหาริมทรัพย์คืนแก่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ตามสภาพที่เป็นอยู่ในเวลานั้น เว้นแต่จะมีการตกลงไว้เป็นอย่างอื่น
ในกรณีที่ทรัพย์อิงสิทธิสิ้นสุดลงโดยระยะเวลา 30 ปีไปแล้ว และคู่สัญญาประสงค์ที่จะต่อเวลาทรัพย์อิงสิทธินั้นออกไป เจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะต้องนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปดำเนินการจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธินั้นใหม่อีกครั้ง ซึ่งจะแตกต่างกับการเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่กำหนดให้การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นมีกำหนดระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี และสามารถต่อสัญญาได้อีกครั้งละไม่เกิน 30 ปี และผู้เช่ามีสิทธตามที่กำหนดเอาไว้ในสัญญาเช่าเท่านั้น ไม่สามารถเอาทรัพย์ที่เช่าใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนอง หรือหลักประกันการกู้ยืมเงินได้ และไม่สามารถตกทอดแก่ทายาททางมรดกก็ได้
เมื่อทรัพย์อิงสิทธิสิ้นสุดลง ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิจะต้องส่งมอบอสังหาริมทรัพย์คืนให้แก่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ตามสภาพที่เป็นอยู่ในเวลานั้น เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น
เนื่องจากทรัพย์อิงสิทธิ ไม่ได้ปิดกั้นให้ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิต้องเป็นคนไทยเท่านั้น ดังนั้น ทรัพย์อิงสิทธิจึงเป็นอีกช่องทางหนึ่งสำหรับบรรดาผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์ ในการทำช่องทางการตลาดไปยังชาวต่างชาติที่ต้องการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนเพื่อที่อยู่อาศัย หรือลงทุนในเชิงพาณิชยกรรม หรืออุตสาหกรรมในประเทศไทย และที่สำคัญผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิสามารถนำเอาสิทธิในทรัพย์อิงสิทธินั้นออกไปใช้ประโยชน์โดยการใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนอง หรือหลักประกันการกู้ยืมเงินได้ ซึ่งเป็นสาระสำคัญของกฎหมายนี้
หากท่านมีคำถามหรือข้อสงสัยใดๆ เพิ่มเติมเกี่ยวกับการปรับใช้กฎหมายทรัพยสิทธิ สามารถติดต่อได้ที่
บริษัท สำนักกฎหมายธรรมนิติ จำกัด
2/2 อาคารภักดี ชั้น 2 ถนนวิทยุ แขวงลุมพินี เขตปทุมวัน กรุงเทพมหานคร 10330
โทรศัพท์ 0-2680-9761
Email : kosint@dlo.co.th
