ปัจจุบัน การทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ หรือการทำสัญญาต่างตอบแทนอื่นใดนั้น เรามักอาศัยความน่าเชื่อถือระหว่างคู่สัญญาเป็นหลัก ในการชำระหนี้ตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา แต่การที่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง ไม่ชำระหนี้ตามที่กำหนดไว้ในสัญญานั้น หรือ มีเหตุการณ์ที่ส่งผลกระทบต่อความน่าเชื่อถือของคู่สัญญา ซึ่งจะทำให้สัญญาระบบการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือการทำสัญญาต่างตอบแทน เกิดความเสี่ยงหรืออาจหยุดชะงักลง ส่งผลกระทบต่อคู่สัญญาและระบบเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ
ดังนั้น เพื่อเสริมสร้างความเชื่อมั่นให้แก่คู่สัญญา และสร้างความมั่นคงต่อระบบเศรษฐกิจของประเทศ จึงมีคนกลางที่มีความมั่นคงและน่าเชื่อถือ เพื่อทำหน้าที่ดูแลการชำระหนี้ของคู่สัญญา ให้เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้ จึงได้มีกฎหมายฉบับนี้ขึ้นมา
อนึ่ง ถึงแม้มีกฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองผู้บริโภคในด้านสัญญา และกำหนดให้คู่สัญญาสามารถเรียกเงินคืนได้ ในกรณีที่อีกฝ่ายหนึ่งไม่ปฏิบัติตามสัญญาก็ตาม แต่ทางปฏิบัติแล้ว ก็ยังไม่สามารถป้องกันความเสียหายหรือประกันว่าผู้เสียหาย ได้รับเงินคืนครบถ้วนได้
ส่วนระบบเอสโครว์ (Escrow) เป็นระบบการค้ำประกันการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ของสัญญาต่างตอบแทนต่าง ๆ โดยการกำหนดให้มีคนกลางหรือ Escrow Agent ซึ่ง มีความมั่นคงและน่าเชื่อถือ ทำหน้าที่ดูแลการชำระหนี้ตามสัญญา ให้ถูกต้องและสมบูรณ์ตามเจตนาของคู่สัญญา โดยคนกลางจะเป็นผู้ดำเนินการตามข้อตกลงของคู่สัญญา และถือเงินของคู่สัญญาฝ่ายที่จะต้องชำระเงินให้แก่อีกฝ่ายหนึ่ง ในเวลาที่ได้รับการปฏิบัติจากคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งตามที่ตกลงกัน
ซึ่งระบบดังกล่าวได้ถูกนำมาใช้ใน พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 21 พฤษภาคม 2551 เป็นต้นไป เหตุผลการมีกฎหมายฉบับนี้คือ เพื่อให้เกิดความน่าเชื่อถือระหว่างคู่สัญญา ในการชำระหนี้ต่อกันตามสัญญาต่างตอบแทนต่าง ๆ อาทิเช่น การทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ ในโครงการบ้านจัดสรร ซึ่งเจ้าของโครงการ มีหน้าที่ต้องก่อสร้างบ้านให้ถูกต้องเรียบร้อย ตรงตามกำหนดเวลาในสัญญาจะซื้อจะขาย
ส่วนผู้ซื้อ ก็ต้องมีหน้าที่ชำระเงินตามงวดที่กำหนดไว้ให้แก่ผู้ขาย ปัญหาเกิดขึ้นกรณีผู้ซื้อวางเงินจองและชำระเงินดาวน์แล้ว ผู้ขายไม่ปฏิบัติตามสัญญาหรือก่อสร้างล่าช้ากว่ากำหนด หรือไม่ได้มาตรฐาน หรือปัญหาจากการที่ผู้ประกอบการ นำเงินมัดจำจองและเงินดาวน์ของลูกค้า ไปใช้หมุนเวียนของธุรกิจแล้ว เกิดปัญหาสภาพคล่อง ทำให้ผู้ซื้อต้องเสียเวลาและค่าใช้จ่าย เพื่อฟ้องร้องดำเนินคดีกับผู้ขาย และบางรายไม่อาจบังคับเรียกร้องเงินที่ชำระไปแล้ว
หลักการของกฎหมายฉบับนี้คือ กำหนดให้มีคนกลาง (Escrow Agent) เป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ให้คู่สัญญา ปฏิบัติการชำระหนี้ตามระยะเวลาและเงื่อนไขที่ กำหนดไว้ ตลอดจนรักษาเงิน ทรัพย์สินหรือเอกสารแห่งหนี้ และจัดให้มีการชำระหนี้และโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิในทรัพย์สิน ให้แก่คู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ซึ่งคู่สัญญาที่ประสงค์จะให้มีคนกลาง ทำหน้าที่เช่นนี้ ต้องทำสัญญาดูแลผลประโยชน์ กับผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาและระบุกำหนดระยะเวลา และเงื่อนไขในการส่งมอบทรัพย์สินหรือเอกสารแห่งหนี้ไว้ด้วย
ซึ่งผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา จะทำหน้าที่ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาแต่ละฝ่าย ตามที่ระบุในสัญญาดูแลผลประโยชน์นั้น อย่างไรก็ตาม กฎหมายห้ามไม่ให้ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา มีส่วนได้เสียกับคู่สัญญาทั้งทางตรงหรือโดยอ้อมด้วย
สาระสำคัญของพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551
1. สัญญาที่สามารถตกลงให้ผู้ดูแลผลประโยชน์ ได้แก่ สัญญาต่างตอบแทนทุกชนิด ซึ่งคู่สัญญาฝ่ายหนึ่ง มีหนี้และหน้าที่ต้องโอนหรือส่งมอบทรัพย์สินหรือ เอกสารให้แก่อีกฝ่ายหนึ่ง และคู่สัญญาอีกฝ่ายนั้น ก็ต้องชำระเงินตอบแทนให้ด้วย เช่น สัญญาให้บริการ สัญญาซื้อขายทรัพย์สินทั่วไป และสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น
2. การทำสัญญาดูแลผลประโยชน์ เป็นสัญญาที่ทำเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของคู่สัญญา และลงลายมือชื่อของผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา เป็นสัญญาทั้งสามฝ่าย และต้องมีรายการที่กฎหมายกำหนดด้วย เช่น ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา และชื่อที่อยู่ของผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา, ระยะเวลาหรือเงื่อนไขในการส่งมอบทรัพย์สินหรือเอกสารแห่งหนี้ และการส่งมอบเงินของคู่สัญญา, ค่าตอบแทนของผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาเป็นต้น และกฎหมายยังห้ามไม่ให้ ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญารับดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา หากมีส่วนได้เสียกับคู่สัญญานั้น
3. ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา เป็นนิติบุคคลหรือสถาบันการเงิน ทำหน้าที่เป็นคนกลางหรือ Escrow Agent เพื่อดูแลการชำระหนี้ของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย โดยจะได้รับค่าตอบแทนจากคู่สัญญา ทั้งนี้ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา จะต้องเป็นผู้ได้รับใบอนุญาต ให้ประกอบกิจการดูแลผลประโยชน์ตามกฎหมายฉบับนี้ด้วย
4. หน้าที่ของผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา
4.1 จัดทำสัญญาดูแลผลประโยชน์
4.2 ทำการเปิดบัญชีเงินฝากเพื่อประโยชน์ของคู่สัญญา (หรือเรียกว่าบัญชีดูแลผลประโยชน์) ไว้กับสถาบันการเงิน เช่น ธนาคารพาณิชย์ หรือบริษัทเงินทุน กับทั้ง ต้องทำบัญชีทรัพย์สิน แยกเก็บทรัพย์สินของคู่สัญญาแต่ละราย ออกจากของผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา
4.3 ออกหลักฐานรับรองการฝากเงินของคู่สัญญา ฝ่ายที่ต้องชำระเงินให้แก่ฝ่ายที่มอบเงินนั้น (ถือว่าเป็นหลักฐานในการปฏิบัติการชำระหนี้เงินด้วย) และแจ้งเป็นหนังสือให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งทราบทันที
หากเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา จะต้องแจ้งเป็นหนังสือให้เจ้าพนักงานที่ดิน ทราบและบันทึกเป็นหลักฐาน ว่า อสังหาริมทรัพย์นั้น อยู่ภายใต้สัญญาดูแลผลประโยชน์ และห้ามจดทะเบียนโอน จนกว่าจะได้รับแจ้งจากผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา
4.4 ทำหนังสือแจ้งให้คู่สัญญาทราบถึงรายการฝากเงินหรือการโอนเงิน ตลอดจนจำนวนเงินที่คงเหลือในบัญชีดูแลผลประโยชน์
4.5 เมื่อคู่สัญญาได้ปฏิบัติตามข้อตกลง ที่กำหนดในสัญญาดูแลผลประโยชน์ครบถ้วน เรียบร้อยแล้ว ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา จะโอนเงินและดอกผลในบัญชีดูแลผลประโยชน์ ให้แก่ฝ่ายที่ต้องโอนหรือมอบทรัพย์สิน และจัดให้มีการโอนหรือส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ฝ่ายที่ชำระเงินนั้น
ในกรณีที่คู่สัญญา มีข้อโต้แย้งกันเกี่ยวกับสิทธิหน้าที่ของตนตามสัญญาดูแลผลประโยชน์ ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา จะต้องไม่ส่งมอบเงินหรือโอนทรัพย์สินให้แก่คู่สัญญาฝ่ายใด จนกว่าจะมีการตกลงกันเรียบร้อยแล้ว หรือศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุด
5. ค่าบริการของผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา จะได้รับค่าบริการตามอัตราที่กฎหมายกำหนด โดยคู่สัญญาเป็นผู้ออกฝ่ายละครึ่งเท่ากัน เว้นแต่คู่สัญญาจะตกลงกันเป็นอย่างอื่น และห้ามผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา เรียกเก็บจากเงินในบัญชีที่ตนดูแลผลประโยชน์
6. การคุ้มครองเงินของคู่สัญญา กรณีที่ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาถูกคำพิพากษาศาล ให้ต้องชำระหนี้ในคดีใด ๆ หรือถูกพิทักษ์ทรัพย์ หรือถูกสั่งให้ระงับกิจการบางส่วนหรือทั้งหมดก็ตาม เงินในบัญชีดูแลผลประโยชน์ จะได้รับความคุ้มครองโดยจะไม่ถูกยึดหรืออายัด และไม่ต้องห้ามการจำหน่ายจ่ายโอน นอกจากนั้น คู่สัญญายังมีสิทธิขอเลิกสัญญาดูแลผลประโยชน์และรับเงินคืน หรือโอนให้แก่บุคคลอื่น ที่จะเข้ามาเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาแทน
กฎหมายลักษณะเช่นนี้ ย่อมเกิดผลดีโดยตรงต่อคู่สัญญา เพราะจะได้รับการปฏิบัติจากอีกฝ่ายหนึ่งตามที่ตกลงกันไว้ ช่วยลดความเสี่ยงหรือลดจำนวนความเสียหายให้น้อยลง ในส่วนของสถาบันการเงินที่ให้สินเชื่อเงินกู้แก่คู่สัญญา ก็มีความมั่นใจเพิ่มขึ้น และยังเกิดมีบริการประเภทใหม่ของสถาบันการเงิน โดยได้รับค่าธรรมเนียมในการเปิดบัญชี ค่าบริการ และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ตามสัญญาการให้บริการ
ในส่วนของผู้ประกอบการ การนำระบบนี้มาใช้ ย่อมเรียกความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ และส่งเสริมภาพลักษณ์ของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แต่เดิมมีปัญหาเป็นจำนวนมาก แต่อาจจะมีภาระเรื่องเงินทุนสำรองเพื่อสภาพคล่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ประกอบการรายใหม่ หรือที่ไม่มีความพร้อมของเงินทุนจำ เป็นต้องปรับตัวมากขึ้น และยังต้องระมัดระวังการลงทุนให้รัดกุมมากขึ้น ไม่ให้ระยะเวลาการส่งมอบล่าช้าหรือสินค้าไม่ได้คุณภาพ มิฉะนั้นผู้ซื้อ ก็สามารถที่จะทำเรียกร้องสิทธิของตนตามที่ระบุไว้ในสัญญา
อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าโดยภาครวมแล้ว ย่อมจะทำให้มีความมั่นใจและส่งผลให้มีการทำธุรกรรมมากขึ้น นอกจากนั้น ยังเป็นการเพิ่มมาตรการคุ้มครองผู้บริโภค และลดความเสี่ยงของผู้บริโภคได้อีกทางหนึ่ง ตลอดจนจะช่วยลดข้อพิพาทและคดีความของคู่สัญญาได้ด้วย
อ้างอิงมาจาก พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551
