รู้ไว้ใช่ว่า “ทรัพย์อิงสิทธิ” ข้อดีเพียบ
ชลาพันธ์ เจนงามกุล
บริษัท สำนักกฎหมายธรรมนิติ จำกัด
ตามที่ได้มีการประกาศใช้พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 (“กฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ”) ช่วงปี 2562 บัดนี้ ได้มีการประกาศกฎกระทรวง การขอก่อตั้งและการยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิ การทำนิติกรรมเกี่ยวกับทรัพย์อิงสิทธิ การออกหนังสือรับรอง การออกใบแทนหนังสือรับรอง และการเพิกถอนหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2563 (“กฎกระทรวงเกี่ยวกับทรัพย์อิงสิทธิ”) และมีระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการจดทะเบียนขอก่อตั้งและการยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิ และการจดทะเบียนนิติกรรมในหนังสือรับรองทรัพย์อิงสิทธิ ตามกฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2563 (“ระเบียบกรมที่ดินเกี่ยวกับทรัพย์อิงสิทธิ”) ประกาศออกมาเรียบร้อยแล้ว
กฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ เป็นกฎหมายที่กำหนดให้มีทรัพย์อิงสิทธิ ซึ่งเป็นสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ สามารถโอนและตราเป็นประกันการชำระหนี้โดยการจำนองได้ หรือกล่าวได้โดยง่าย ทรัพย์อิงสิทธิ คือ สิทธิในการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ โดยเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ยังคงมีความต้องการมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นอยู่ แต่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีความประสงค์ที่จะให้บุคคลอื่นได้ใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ของตน โดยไม่ประสงค์ขายอสังหาริมทรัพย์นั้น สามารถดำเนินการได้โดยยื่นคำขอจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ และการจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิดำเนินการได้เฉพาะอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้
1. ที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน
2. ที่ดินที่มีโฉนดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
3. ห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
การจดทะเบียนโอนทรัพย์อิงสิทธิโดยมีค่าตอบแทนหรือไม่มีค่าตอบแทนให้แก่บุคคลอื่นที่ต้องการได้ใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะเรียกว่า “ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ” โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินซึ่งอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ โดยหลักเกณฑ์และวิธีการเป็นไปตามกฎหมายและระเบียบกรมที่ดินที่เกี่ยวข้อง อนึ่ง ทรัพย์อิงสิทธิมีกำหนดเวลาได้ไม่เกิน 30 ปี นับจากวันที่จดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิมีสิทธิ หน้าที่และความรับผิดในอสังหาริมทรัพย์ที่ก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิเสมือนหนึ่งเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เว้นแต่สิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งอสังหาริมทรัพย์จากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์นั้นโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ให้ยังคงเป็นสิทธิของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิต้องแจ้งเหตุดังกล่าวให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทราบโดยเร็ว นอกจากนี้ ทรัพย์อิงสิทธิสามารถโอนให้แก่กัน หรือใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้ และทรัพย์อิงสิทธิสามารถตกทอดทางมรดกได้ อย่างไรก็ตามกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิไม่จำกัดว่าผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิต้องเป็นคนไทยเท่านั้น ดังนั้น ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิสามารถเป็นคนต่างด้าวได้
ด้วยเหตุนี้จึงถือได้ว่าทรัพย์อิงสิทธิเป็นการปลดล็อคเรื่องการเช่าอสังหาริมทรัพย์แบบเดิม เนื่องด้วย การเช่าอสังหาริมทรัพย์ แบบกรณีเช่าเป็นการทั่วไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี ต่ออายุสัญญาได้อีกครั้งละไม่เกิน 30 ปี มีข้อจำกัด คือ สัญญาเช่าจะเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อผู้เช่าตาย สัญญาเช่าจะระงับ และแบบกรณีเช่าเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ระยะเวลาการเช่าตั้งแต่ 30 ปี ขึ้นไป แต่ไม่เกิน 50 ปี และเมื่อครบกำหนดระยะเวลาดังกล่าวจะสามารถต่อสัญญาเช่าได้อีก 50 ปี มีข้อจำกัด คือ ลักษณะการเช่าต้องเป็นไปเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมเท่านั้น
จากที่กล่าวมาข้างต้นจึงเห็นได้ว่า ทรัพย์อิงสิทธิจึงเป็นทางเลือกหนึ่งสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่สนใจลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงบุคคลผู้ประสงค์จะใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์เพื่อก่อให้เกิดประโยชน์สูงสุด
หากท่านมีคำถามหรือข้อสงสัยใด ๆ เพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่
บริษัท สำนักกฎหมายธรรมนิติ จำกัด
2/2 อาคารภักดี ชั้น 2 ถนนวิทยุ แขวงลุมพินี เขตปทุมวัน กรุงเทพมหานคร 10330
โทรศัพท์ 02-680-9736
Email: chalapunj@dlo.co.th
www.dlo.co.th
